住宅楼里“居改非”如何界定？小区电梯广告收益归谁所有？……昨天，市房地局物业管理处处长张年在上海房地局网上回答市民疑问，物业管理再次成为讨论的热门话题，在100多条抛向张年的问题中，有关“居改非”以及小区公共部位经营收益等话题炙手可热。张年表示，住宅电梯里做广告要得到该幢业主的同意，收益应归该幢业主所有。如果物业管理企业擅自设置广告的，可以由业主委员会与物业管理企业进行交涉处理。

　　“居改非”如何界定？

　　“在住宅楼里办公但没有工商注册，算不算“居改非”？底层为商业用房，开饭店租赁了楼上的住宅，用于财务结算和员工休息是否为“居改非”？有些白天开饭店，晚上用来休息，这是不是开饭店？”网名为jugaifei的市民一口气抛出3个很具体的问题。张年回答说，只要有证据证明是在办公，或者进行经营的，就属于“居改非”，应当按照有关规定予以处理，恢复住宅使用功能。

　　执法及时性如何？

　　网友wiwian82对“居改非”执法的及时性提出疑问，张年坦言，现在主要还是靠业主和物业公司的举报来执法。但同时房地部门正在试行房屋协管员制度，希望能把小区的违章搭建、居改非等违规行为制止在萌芽状态。当然这需要一个过程。张年透露，自11月1日实施《上海市住宅物业管理若干规定》以来，还没有处罚过沿街居住用房擅自改为商业用房的案例。原来按《居住物业管理条例》一部分房屋批准了“居改非”，情况较为复杂，房地局正在进行这方面的梳理。另外，“居改非”还涉及城市规划和工商管理等，需要多方面配合共同执法。

　　公共处经营收益怎么用？

　　小区公共部位经营收益也成为不少市民争相咨询的问题。张年回答市民提问时称，车辆在公用部分停放的收益归共同拥有该物业的业主所有，主要用来补充专项维修资金，用于公用部分的维修养护，也可以按照业主大会的决定，用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的需要。在尚未成立业委会的情况下，业主对公布的停车收益情况有异议的，可以要求物业管理企业提供有关费用的清单。 nbsp;