近期有网友在网上发贴“教你如何炒房—10万炒房一年赚上亿”引起了广大网友的关注，新浪网也对此咨询了业内人士进行了反驳。针对房地产暴利究竟有多高，如何界定炒房，炒房操作中转按揭套现是否可能等热点问题，新浪邀请了业内专家、房产投资人、银行专业人士进行座谈，使广大网友对炒房、炒房者有更进一步的了解。以下为本次聊天实录：

　　主持人：各位网友下午好！今天我们就网友比较关注的炒房问题请来了几位业内专家进行访谈。首先我介绍一下嘉宾，中国超然不动产营销机构董事长吴昊先生，中国农业银行房地产信贷处副处长杨荣斌先生，还有长期进行个人房产投资的何沛然先生。

　　最近网上有人发了一篇帖子“教你如何炒房——10万炒房一年赚上亿”，这篇帖子在网上反响很强烈，网友描述是用10万块钱，拿房子作为抵押，再套现，再去炒，一年挣上亿。就炒房的问题，我们请几位嘉宾发表一下自己的看法。首先对炒房的概念，想咨询一下吴总，什么样的行为叫炒房呢？ 　　超然不动产营销机构董事长吴昊

　　吴昊：关于炒房的概念，从去年到现在，媒体也是一直沸沸扬扬。实际上炒房没有一个严格的定义，什么叫炒，什么叫投资。从房地产发展历史来说，它经历了三个阶段：第一个阶段，我们是处在公有性阶段，房地产的功能是以居住、使用为主的功能，这个阶段的人类社会发展这么长时间，这种功能一直在不断的发展。但是到现代以后，房地产有了新的功能第二个功能是作为一个投资性产品，也就是说老百姓手中除了自己安居乐业以外，他还有游资，想让这部分游资产生更大利润的时候，房地产作为投资性产品就应运而生。发展到第三阶段，国内还没有，国外已经有了，就是房地产最终成为一个金融性产品。房地产信托就是金融产品的一个具体表现，目前国内还是比较少见的。

　　所以，我们觉得从炒房的概念来说，它只是一个泛指的概念，并不具体代表哪一种含义，或者怎么解释炒房，我们不一定有一个明确的界限和定义。

　　主持人：网上也有一种对个人投资和炒房一种区分的说法，比如说一个人把自己的房子租出去了，叫长期的投资行为；有些人买一套房子，在短期内转手高价卖掉，这种行为叫炒房，你认为这种说法是否恰当？

　　吴昊：不恰当的。从投资者角度来说，有两个利益空间，一个是现实利益。我买了房子以后，今天就租出去，收取租金。另外是未来利益，我现在买了以后过一段时间卖掉去，就是未来利益。作为房地产投资就具备这两个利益空间，把买进来卖出去作为定义为炒房，前面定义为投资，实际上我觉得不是的。从根本上来说是一样的。既然不是自己住，肯定是为了赚钱的。既然是赚钱的，以租赁形式获取回报和以转售的形式获取回报是一样的。

　　主持人：个人投资和炒房没有明显的界限？

　　吴昊：对。没有明确的界限。只是一些专家把它界定为这是投资，那是炒房。有一时段把投资讲为投机，什么叫投机呢？投资和投机有什么区别？我们看不出有什么明显的区别。

　　主持人：请何沛然先生谈一下炒房或者说是个人房地产投资，一般常规的操作是怎样的？比如拿钱怎样去买房，短期或者长期把它卖出去，常规的做法是怎样的？ 　　个人房产投资人何沛然

　　何沛然：这个问题泛泛来讲，刚才吴总也讲到了，一种是稳定长期收益，还有网友定义的炒房子，短期买进，然后在适当价位抛出。在这个过程当中，如果泛泛来讲，就是在一个较低的价位购入，然后升值以后抛出，这个行为，所有网友都是知道的。我们是觉得很多的购房者其实在这样一个购买行为以后，是自觉或者不自觉的充当投资者的作用，我们非常在意的一个事情就是，我们认为所有购买行为应该作为理财行为看待，这是我们对房产投资的一个定义。它跟股票或者你买其他的固定金属或者收藏的东西，必须作为理财的观念去考虑这些东西，然后才有一个正确决策的过程，而不是很盲目的。

　　到底买合算还是租合算？什么叫房地产投资还是投机或者叫炒作，买和租之间，如果为了使用需求，租房子和买房子都是有地方住。什么时候选择租，什么时候选择买，有一个平衡点的地方。如果租比买合适，就会说房地产不适合投资。如果买比租合适，当然价格还有商量空间。从经济学角度来讲，一定要达到平衡，长期的价格和短期价格有一个结合点，结合点达到平衡了，这个问题就解决了。而现在在这个位置附近或者这个位置什么时间出现不知道，大概是这样的。

　　主持人：对网上帖子“教你如何炒房——10万炒房一年赚上亿”的文章，网友说他的基本操作是这样的，用10万元去投资然后贷款买房，大概能买到四五十万的房子，用房子抵押从银行套现，然后反复操作，一年之后肯定能赚上亿的。就这个问题，我首先想问一下杨处长，拿房子从银行贷款买了房之后，马上转手把房子抵押套现，这个过程能否实现？银行有什么要求呢？ 　　中国农业银行房地产信贷处副处长杨荣斌

　　杨荣斌：我在网上也看过这样的例子，但看得不太明白。贷过款的网友都知道，对于住房贷款银行有一套很规范的信用审查体系，包括买房后的交易手续，我觉得不太可能出现这种情况。从90年代以来，银行的住房信贷贷款发展很快，基本上每年呈几何数字在增长。从90年代到今年调息以前对个人住房贷款实行优惠利率，因为买房者是自住，比商贷房要低。今年银行调息也是出于宏观调控的需要。回到你这个问题，贷了款的朋友都知道，你向银行贷款，银行要对房屋设定抵押权的，设定抵押权后，在操作层面和法律层面上都不能再抵押风险，除非把贷款还清才能去再抵押。

　　主持人：进行跨行的操作行吗？

　　杨荣斌：因为在银行进行设定抵押登记了，一查在银行有抵押登记，就不可能从银行里抵押出钱来。

　　从银行角度来讲，买房是个人理财的行为，完全界定是投资还是投机，这是很难考核的。过去我们贷款购房是自住用途的，现在有些到银行贷款可能有第二套、第三套都有。如果有长期收益的话，投资是为了出租，就要判断最起码月租金和月还款是否能持平，这样投资就不会亏本。另外从炒房角度来讲，追求的是房屋转让以后买卖价差的收益，就要比较买卖价差的收益和贷款利息成本之间的收益。10万元钱，假如一年之内，周转率有多快，如果房子过户的话，贷款一个月，过户一个月，一套房子两个月的时间，一年只能做六次，10万元首付款买50万的房子，我相信房地产的价格还没有波动到这么大的程度吧。 [本篇文章不止一页，请点击下一页] 第123456页nbsp;