伴随着近期政策、市场等多方面发生的一系列变化，根据福纳咨询对于计划购房者的跟踪调研，从广大客户对于上海房地产市场的基本预期情况来看，总体趋势还是基本向好。其中，认为今后1年内“市场将继续积极、稳步发展”的比例达到71%，认为“基本平衡”的比例为15%，而“将有消极下滑”的比例为14%，这个结果和2004年的情况相比基本持平，没有出现较大的起伏。同时，从购房者所关心的政策和市场要素来看，与房贷有关的因素如按揭贷款政策、银行利率变化成为近期关注的重要焦点；在计划购房者中，有超过7成为本地居民；而在房源选择的区域上，外环附近到郊区环线一带的传统外围区域开始逐渐列入购房者的考虑范围。

　　房贷政策是关注焦点

　　从目前计划购房者所关心的政策和市场要素方面分析，按揭贷款政策情况由于涉及范围广、时间长，所以成为近期关注的焦点，此外还有银行利率情况（关注度58%）和宏观调控形势（关注度53%）也颇受注意。

　　同时，鉴于目前本市年均有约3000万平方米二手房交易，从长期发展看，二手房交易量肯定会超过一手新房的市场规模。同时上海本地居民的住房自有化率也已经超过70%，本身有较大的存量房市场。所以，相对应的二手房交易政策（关注度43%）也超过了对于新房供应情况（关注度34%）的关注度，与其相关的房地产交易税费情况（关注度41%）也引起很多客户的关注。

　　购房者本地人士为主

　　在近期（2005年春季）调研的计划购房客户中，本地居民占据了多数比例，有71%。而外省市客户比例也出现了一定的上升，大致达到25%水准，境外客户和港澳台同胞的比例则基本保持稳定，为4%左右。

　　与2004年情况相比较，计划购房客户中外省市客户的比例增加了3－4个百分点。可以说，产生这一现象的原因很多，其中既包含了全国各地购房者对于上海房地产市场发展前景的看好，也包含了他们对上海城市价值的认同，当然也不排除有部分投机客户的存在。但从总体上讲，当本地客户比例还保持在7成左右的时候，市场的本地化与全国化、国际化的关系相对还是比较协调的。

　　其次，有一点必须注意，虽然外来客户比例有所上升，但目前并不是比例最高的时候。在2004年第四季度到2005年春节前后，在局部地区的部分楼盘中，外来客户的比例甚至达到了40％-50%左右，总体比例也有接近30%的势头。因此总的来说，目前已经有所缓和。 [本篇文章不止一页，请点击下一页] 第12页nbsp;