上海最近几年房价实际增长率在20%以上！有了这么大的利润空间，上海人以及更多的境外人士和外地人对投资上海房地产“有恃无恐”！投资和投机“蔚然成风”。

　　上海房价比北京贵，而且贵多了

　　上海6000元的房价一下“窜”到1万元，1万元的“窜”到15000甚至2万元。上海中心城区房价的涨幅高达20-30%以上，市中心均价已达17000元，而北京CBD商品房均价才过1万。从2004年年初起，北京就有权威人士高调嚷嚷涨价，年底结算，涨幅不过7%、8%。

　　上海房价从比北京低一大截，到大幅反超北京，不过短短二三年。

　　去年底，从上海住交会回来的京城大腕们，以不平之心开始探究北京房价没有上海贵的原因，后将“罪过”归咎于京城媒体宣传力度不够及北京政府规划措施不够。而两位权威人士更是通过媒体宣称，应该从京沪文化差异和价值取向差异上寻找根源。

　　其中一位认为，上海是一个商人意识占主体的城市，北京市民的价值取向则更为多元化，绝大多数北京人对投资不敏感，投资只是他们关注事情中的一项。但是对上海人而言，投资则是全体一致的第一要务，这是上海楼价能够升高的前提。” 另一位的分析如出一撤：“上海人更容易将彼此投资获利的信息进行传递，从而在传递过程中，将大家对于地产投资获利的心理热度越抬越高，使得越来越多的人参与投资，这是上海房价上升的极其重要的原因。”

　　上述权威人士的分析有一定道理，但将人文因素作为主要原因，未免本末倒置。

　　作者认为，京沪两地房价上涨幅度和投资热情不同，根本原因不是北京人没有上海人想赚钱，而是北京市场无法让人赚钱！北京最近几年房价上涨较慢，投资热情较低，投资比重较小，投资获利信息不畅的主要和根本原因。一般来说，当房价年增长率在10%以内时，公众投资过热及房价上涨过快的情况就不会出现。超过10%就将出现截然不同的情况，年增长率10%是投资分界线。北京和上海正好处于这个界限的两端，两地房地产市场的各种不同均由此而来。

　　北京是温水

　　北京这几年房价上涨大约就在5-10%之间，并没有出现上海那样普遍强劲和持续20%以上的上涨，加上北京交易成本和交易难度比上海大很多，使得本来就“偏低”的房价上涨和投资回报变得更加“似是而非”，人们萌发出“赚得不爽”或者“根本没赚”的感觉，这是造成北京市民以及“两外”人士对北京房地产投资热情不高和不敏感的根本原因。

　　北京房屋交易的费用比上海大得多。首先，买进要支付签约及产权代办费、外地人购房审批费、公证费、按揭律师费、抵押登记及公证费等等(在上海这些都不需要，除了境外人士需要做买卖和贷款公证外)。卖出时，委托寻找买家必须支付中介费，提前还贷有些银行也要收取手续费。第二、北京房地产局规定必须拿到小产证才能转让(上海直到2004年4月才禁止期房转让)，由此又增加了很大一笔费用。第三，外地人在北京买房手续麻烦，必须到公安局办理“暂住证”。在上海，外地身份证“一视同仁”，与本地人买房一样简单。在北京办理产权证、过户等手续只能由开发商代理，在上海都可以自己办理，既方便又省钱。

　　另外，北京契税比上海高。北京规定合同单价9432元以上契税为3%，9432元以下为1.5%。1999-2003年期间，上海还曾对“库存房”执行全免契税及契税减半(0.75%)政策。另外，截止目前上海任何价位的公寓以及联体或叠加别墅都只支付1.5%的契税，只有独立别墅才支付3%的契税。

　　如果在北京买了一套100平方米的商品房，两年中单价从1万元上升到12000元，年增长率10%，总价上涨了20万元，但是扣除两年10万元的银行利息，3万元的契税和2万元的维修基金，所剩只有5万元，再去掉至少2万多元的中介费用和其他交易费用，实际到手也就2万元左右，年利润率不足2%，这不是“好买卖”。 ［本篇文章不止一页，请点击下一页］ 第12页nbsp;