债权人和债务人可以以房地产设定最高额抵押。设定最高额抵押权时，抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、被担保债权的最高限额。

　　约定的债权发生期届满后，抵押人和抵押权人应当办理最高额抵押权确定登记。实际的债权发生期短于约定的债权发生期的，可以以实际的债权发生期为准；实际的债权发生期超出约定的债权发生期的，以约定的债权发生期为准。债权发生期届满时，实际存在债权的累计数额低于最高债权限额的，以实际存在债权的累计数额登记为被担保的主债权额；实际存在债权的累计数额超出最高债权限额的，以最高债权限额登记为被担保的主债权额。

　　以最高额抵押担保的主债权合同，仅限于借款合同和就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。

　　本条所称的最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以房地产对一定期间内连续发生的债权作担保的行为。

　　第二十二条（以房屋建设工程期权设定抵押权）

　　房地产开发企业和其他建设单位以房屋建设工程期权设定抵押权，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，但已付清该建设工程全部建造款的不在此限。

　　以房屋建设工程期权设定抵押权，必须同时符合以下条件：

　　（一）房屋建设的开发投资总额已经完成25％以上；

　　（二）该建设工程承包合同是能形成具有独立使用功能的房屋的总承包合同或者施工总承包合同；

　　（三）该建设工程范围内的商品房尚未预售。

　　不得以房屋建设工程期权设定最高额抵押。

　　以房屋建设工程期权设定抵押权，应当符合国家和本市关于建设工程承发包管理的规定。

　　第二十三条（以预购商品房期权设定抵押权）

　　预购人以预购商品房期权设定抵押权，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款，但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。

　　不得以预购商品房期权设定最高额抵押。

　　以预购商品房期权设定抵押权，应当符合国家和本市关于商品房预售管理的规定。

　　第二十四条（资金监管）

　　房屋建设工程抵押权人应当按合同约定对贷款资金的使用进行监管，专项用于该建设工程的建造。

　　房地产开发企业收取的商品房预售款和销售款，应当委托专门机构监管使用，先行用于清偿该房屋建设工程的各项贷款。房屋建设工程及其占用范围内的出让土地使用权上存在抵押权的，应当注销相应部位的抵押权。

　　对商品房预售款和销售款进行监管的具体办法，由市人民政府另行制定。

　　本条第二款所称的各项贷款，是指出让土地使用权抵押贷款、房屋建设工程期权抵押贷款和建造该建设工程的其他贷款。

　　第三章　抵押合同

　　第二十五条（抵押合同的形式）

　　设定房地产抵押应当签订书面的抵押合同。

　　抵押合同可以以在主债权合同中订立抵押条款的方式签订，也可以单独签订。

　　第二十六条（抵押合同的主要内容）

　　抵押合同应当包括以下内容：

　　（一）抵押人和抵押权人的姓名（或者名称）、住所；

　　（二）被担保的主债权种类、数额；

　　（三）债务人履行债务的期限；

　　（四）抵押物的座落、用途、结构、面积、四至范围以及价值；

　　（五）房屋权属和土地使用权属状况、土地使用权取得方式、房地产权证编号；

　　（六）抵押担保的债权范围；

　　（七）抵押人和抵押权人约定的其他事项。

　　以房屋建设工程期权设定抵押权的，抵押合同的内容除本条第一款规定外还应当包括以下内容：

　　（一）《建设工程规划许可证》编号；

　　（二）国有土地使用权出让金的款额；

　　（三）该建设工程的总承包合同或者施工总承包合同约定的建设工程造价；

　　（四）已投入该建设工程的款额，但不包括获得土地使用权的费用；

　　（五）建设工程竣工日期。

　　以房地产设定最高额抵押的，抵押合同的内容除本条第一款规定外还应当包括以下内容：

　　（一）连续发生债权的期间；

　　（二）最高债权限额。

　　抵押合同不完全具备本条规定内容的，可以补正。

　　第二十七条（抵押合同不得约定的事项）

　　订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

　　第二十八条（抵押合同的文字）

　　抵押合同应当用中文书写，也可以同时用其他文字书写。

　　第二十九条（涉外房地产抵押的公证）

　　抵押人和抵押权人一方为香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和外国的自然人、法人或者其他组织的，应当经本市公证机构公证。

　　第三十条（无效合同）

　　下列抵押合同为无效合同：

　　（一）违反本办法第六条、第十八条第一款、第二十二条第三款、第二十三条第二款规定而签订的抵押合同；

　　（二）主合同无效的抵押合同，但抵押合同另有约定的，从其约定；

　　（三）违法签订的其他抵押合同。

　　第三十一条（抵押合同的变更）

　　抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同。变更抵押合同，应当签订书面的抵押变更合同。

　　一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。

　　第三十二条（抵押合同的解除）

　　抵押人和抵押权人协商一致，可以解除抵押合同。解除抵押合同，应当签订书面的抵押解除合同。

　　第三十三条（抵押合同的终止）

　　有下列情形之一的，抵押合同终止：

　　（一）抵押所担保的债务已经履行；

　　（二）抵押合同被解除；

　　（三）债权人免除债务；

　　（四）法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。

　　第四章　抵押登记

　　第三十四条（抵押登记的效力）

　　设定房地产抵押权，应当依法办理抵押登记。抵押合同自抵押登记之日起生效。

　　抵押合同发生变更的，应当依法变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。

　　第三十五条（抵押登记的机构）

　　抵押人和抵押权人应当按照房地产登记的管理权限，向市或者区、县房地产登记机构办理抵押登记。

　　第三十六条（抵押登记的申请人和需提交的材料）

　　抵押人和抵押权人应当共同提出抵押登记申请。申请抵押登记时，应当提交身份证件、主合同、抵押合同和以下材料：

　　（一）以预购商品房期权设定抵押权的，应当提交商品房预购（售）合同；

　　（二）以房屋建设工程期权设定抵押权的，应当提交房地产权证书、该建设工程的总承包合同或者施工总承包合同；

　　（三）以尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权设定抵押权的，应当提交房地产权证书和土地使用权出让合同；

　　（四）以其他房地产设定抵押权的，应当提交房地产权证书。

　　第三十七条（变更抵押登记的申请人和需提交的材料）

　　抵押合同发生变更的，抵押人和抵押权人应当共同向原抵押登记机构提出变更抵押登记申请。申请变更抵押登记时，应当提交身份证件、抵押权利证明和抵押变更合同。

　　第三十八条（注销抵押登记的申请人和需提交的材料）

　　抵押合同终止的，抵押人和抵押权人应当共同向原抵押登记机构提出注销抵押登记申请。申请注销抵押登记时，应当提交身份证件、抵押权利证明和以下材料：

　　（一）按本办法第三十三条第一项、第三项规定，抵押所担保的债务已经履行或者债权人免除债务的，应当提交债权人出具的书面证明；

　　（二）按本办法第三十三条第二项规定，抵押合同解除的，应当提交抵押解除合同；

　　（三）按本办法第三十三条第四项规定，发生法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形的，应当提交有关材料。

　　办理注销抵押登记手续时，抵押人申请但抵押权人不申请的，登记机构可以受理抵押人的申请，并且责成抵押权人限期办理注销登记。抵押权人逾期仍未办理注销登记的，可以依法核准抵押人的注销登记。

　　第三十九条（抵押权利证明的出具、变更和收回）

　　房地产登记机构应当在受理抵押登记申请之日起的规定期限内，依法作出是否准予登记的决定，准予登记的，应当出具抵押权利证明；不予登记的，应当书面通知申请人。

　　房地产登记机构应当在受理变更抵押登记申请之日起的规定期限内，依法作出是否准予变更登记的决定，准予变更登记的，应当变更抵押权利证明；不予变更登记的，应当书面通知申请人。

　　房地产登记机构应当在受理注销抵押登记申请之日起的规定期限内，依法作出是否准予注销登记的决定，准予注销登记的，应当收回抵押权利证明；不予注销登记的，应当书面通知申请人。

　　第四十条（房地产权证书和抵押权利证明的保管）

　　抵押物的房地产权证书，由抵押人保管。

　　房地产登记机构出具的抵押权利证明，由抵押权人保管。 ［本篇文章不止一页，请点击下一页］ 第1234页nbsp;